reviewing-real-estate-contract

reviewing-real-estate-contract

Договір купівлі-продажу нерухомості — нотаріальна форма обов'язкова під загрозою нікчемності (ст. 657 ЦК). Проєкт договору готує нотаріус; роль юриста — вчитатись у проєкт, попередити клієнта про ризики до підпису, часто паралельно скласти попередній договір (ст. 635 ЦК) для фіксації позиції клієнта на час фінансування (іпотечний кредит, продаж іншого об'єкта, наявні кошти). В умовах воєнного стану — додаткові обмеження на відчуження та посвідчення. Цей скіл — чек-лист аудиту і перелік реєстрів для перевірки до підпису.

Обов'язкова перевірка до купівлі

Реєстр / документ	URL	Що перевіряти	Вартість
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП)	https://online.minjust.gov.ua (Кабінет) або через нотаріуса — https://nais.gov.ua/p/drrp	Власник, тип права (власність / господарське відання / оперативне управління), обтяження (іпотека, арешт, сервітут, заборона відчуження), характеристики об'єкта (площа, адреса, кадастровий номер землі під ним)	Витяг — 40–100 грн (через Кабінет); через нотаріуса — включено в нотаріальні послуги
Державний реєстр іпотек	Включено в ДРРП (інтегрований)	Записи про іпотеку	Через ДРРП
Державний реєстр обтяжень рухомого майна (ЄДРО)	https://nais.gov.ua/p/eroms	Обтяження рухомого майна (для об'єкта нерухомості — комплектуючих); рідко релевантно, але перевірити	Через нотаріуса
Єдиний реєстр боржників	https://erb.minjust.gov.ua/	Боржник-продавець: обмеження, арешт ТЗ, заборона виїзду	Бесплатно
АСВП (виконавчі провадження)	https://asvpweb.minjust.gov.ua	Відкриті провадження, арешти майна	Бесплатно
Державний земельний кадастр	https://map.land.gov.ua	Кадастровий номер, цільове призначення, форма власності на землю, межі	Бесплатно
Містобудівний кадастр / ГенПлан міста	Сайт міста / сільради	Функціональне призначення території; обмеження (водоохоронна, лісосмуга, санітарна, аеропортівська зона)	Бесплатно
Реєстр пам'яток культурної спадщини	https://mkip.gov.ua (Мінкульт), обласні департаменти	Об'єкт у переліку пам'яток → переважне право викупу держави / громади + обмеження робіт	Бесплатно
Природно-заповідний фонд	pzf.menr.gov.ua	НЗФ, міст-обмеження	Бесплатно
ЄДРСР	https://reyestr.court.gov.ua	Судові спори з нерухомістю (позови про визнання права, розподіл майна подружжя, спадкові спори)	Бесплатно
Єдиний державний реєстр юридичних осіб	https://usr.minjust.gov.ua	Для продавця-юр. особи — статус, установчі документи, представники	Бесплатно (базова інформація)

Мінімум обов'язково: витяг з ДРРП на дату підпису (через нотаріуса або Кабінет), перевірка продавця в ЄРБ / АСВП, кадастровий номер землі (map.land.gov.ua).

Red flags — типові загрози

Загроза	Ознака	Що робити
Іпотека в ДРРП	Запис про іпотеку банку / фізособи	Умовно: оплата на рахунок іпотекодержателя; одночасне зняття іпотеки на нотаріальній угоді.
Арешт (ухвала суду, постанова ДВС)	Запис про обтяження «арешт»	Не підписувати до зняття. Арешт — перешкода для переходу права.
Заборона відчуження (іпотека, опіка, спір)	Запис «заборона відчуження»	До зняття — нотаріус не посвідчить.
Сервітут (права проїзду, прокладання комунікацій)	Запис про сервітут	Зазвичай не усувається; обмеження користування.
Право користування житлом (ст. 405 ЦК)	Зареєстровані користувачі (члени сім'ї колишнього власника)	Після продажу мають право проживати; примусове виселення — у суді (ст. 310 ЦК). Перевірити довідку про зареєстрованих.
Несанкціонована реконструкція / перепланування	План БТІ не відповідає фактичному; прибудови без дозволів	Ризик відмови в реєстрації права, сплати штрафів (ЗУ № 155-VI від 17.02.2011 про регулювання містобудівної діяльності).
Продаж за генеральною довіреністю	Продавець — не власник, пред'являє довіреність	Довіреність можна відкликати. Не купувати. Виняток — довіреність з повноваженнями «продати + отримати гроші» + витяг з Єдиного реєстру довіреностей про її чинність (https://nais.gov.ua — або через нотаріуса).
Подружня власність	Об'єкт набутий у шлюбі, але оформлений лише на одну особу	Згода другого з подружжя обов'язкова і нотаріально посвідчена (ст. 65 СК). Без неї — угода оспорюється і визнається недійсною.
Спадкова власність	Продавець отримав у спадщину нещодавно, не всі спадкоємці відомі	Ризик позову іншого спадкоємця. Перевірити: свідоцтво про право на спадщину, стрічка спадкоємців, термін з дня відкриття спадщини.
Мораторій на відчуження земель с/г призначення	До 01.07.2021 — повний мораторій; після — обмеження (ст. 130 ЗК): фізособи-громадяни України можуть купувати до 100 га (fallback); юрособи — з 2024 після обмежень	Перевірити вид угідь, цільове призначення, площу. Під мораторієм — угода нікчемна.
Воєнні обмеження	Нерухомість на окупованій території; у прикордонній зоні після 24.02.2022; у зоні бойових дій	Окремі види операцій обмежені указами Президента / постановами КМУ. Нотаріус відмовить у посвідченні, якщо обмеження відповідає.
Самочинне будівництво (ст. 376 ЦК)	Об'єкт збудовано без дозволу / з порушеннями; не введено в експлуатацію	Право власності не виникло; ризик знесення (ч. 2 ст. 376 ЦК). Легалізація — окрема процедура.
Подвійний продаж	Два нотаріальних договори; один з них не зареєстрований у ДРРП	Пріоритет — за датою реєстрації в ДРРП (ст. 3, ч. 2 ст. 182 ЦК). Продавець-шахрай зазвичай зареєстрував перший перехід у відносинах з іншим покупцем.

Нотаріальне посвідчення — вимоги

Форма: обов'язкова нотаріальна (ст. 657 ЦК); порушення = нікчемність (ст. 220 ЦК).

Нотаріальний округ (воєнний стан):

Звичайний порядок: нотаріальні дії з нерухомістю — в межах нотаріального округу розташування об'єкта (ст. 55 ЗУ «Про нотаріат»).

Воєнний стан (Постанова КМУ № 480 від 27.04.2022, накази Мін'юсту): розширене правило — нотаріуси за місцем перебування сторін можуть посвідчувати операції, якщо територія об'єкта не контролюється. Поточні обмеження — уточнювати у територіальному управлінні юстиції.

Заборона: з 24.02.2022 встановлено низку заборон / мораторіїв на відчуження:

• Майна осіб з рф / білорусі — ЗУ № 2155-IX, 2203-IX.
• Державного і комунального майна — як правило, через Фонд держмайна.
• Окремих видів земель — лісові, с/г, природоохоронні.

Нотаріуси зобов'язані перевіряти відповідні обмеження.

Обов'язкові елементи договору

Елемент	Зауваження
Дані сторін	ПІБ, РНОКПП (ІПН), паспорт / ID-картка, адреса, сімейний стан — обов'язково для режиму майна. Для подружжя — згода другого з подружжя у формі окремої нотаріальної заяви (ст. 65 СК). Для юр. осіб — повна назва, ЄДРПОУ, ПІБ директора, статут, підстава підпису
Предмет договору	Вид об'єкта (квартира / житловий будинок / нежитлове приміщення / земельна ділянка); адреса; площа (загальна / житлова / відчужувана частка); реєстраційний номер об'єкта в ДРРП; кадастровий номер земельної ділянки (для земель); кількість кімнат; поверх; технічний стан (опис БТІ / технічний паспорт); документ про право власності продавця (номер / дата / орган видачі)
Ціна	Сума цифрами і прописом; валюта (обов'язково гривня на території України, ст. 192 ЦК; допускається еквівалент в іноземній валюті — ч. 2 ст. 533 ЦК); форма оплати (готівка до 50 тис. грн (fallback) — ст. 1087 ЦК; безготівково для більшого розміру); дата оплати. Оцінка — обов'язкова для податкових цілей (ст. 172 ПК); замовляється у сертифікованого оцінювача
Порядок розрахунків	Зазвичай: аванс / завдаток → підписання → повний розрахунок до моменту передачі ключів. Безпечна схема — ескроу в банку або акредитив
Передача майна	Дата; фіксація акту приймання-передачі; стан об'єкта; перелік меблів / обладнання, що передається
Гарантії продавця	Що є одноосібним власником; відсутність обтяжень (іпотек, арешту, сервітуту, заборони відчуження); відсутність зареєстрованих користувачів (виписаних до підпису); відсутність судових спорів; правомірність реконструкцій / перепланувань
Відповідальність за приховані недоліки	Ст. 768 ЦК (непосильні недоліки). Гарантійний строк за законом — не менше року (ст. 680 ЦК — для окремих недоліків).
Розподіл витрат	Нотаріальні послуги, збір до Пенсійного фонду (1% (fallback; станом на 2024)), податки — хто платить
Реєстрація права	Нотаріус одночасно з посвідченням договору вносить зміни до ДРРП (електронна реєстрація)
Підписи	Особисто в присутності нотаріуса. Уникати підписів за довіреністю, крім ретельно перевіреної генеральної довіреності.

Попередній договір (ст. 635 ЦК)

Етап, часто застосовуваний при покупці з іпотекою:

• Форма — нотаріальне посвідчення обов'язкове (ч. 1 ст. 635 ЦК); інакше — нікчемність.
• Істотні умови: предмет (ідентифікація об'єкта), ціна, строк укладення основного договору.
• Зобов'язання сторін укласти основний договір у визначений строк.
• Забезпечення: завдаток (ст. 570 ЦК), неустойка, гарантія.
• Умова (під умовою отримання кредиту) — правомірно (ст. 212 ЦК).

Завдаток vs аванс — критичне розрізнення

Характеристика	Завдаток (ст. 570 ЦК)	Аванс
У разі відмови продавця →	Повертає завдаток у подвійному розмірі (ст. 571 ЦК)	Повертає аванс у пооднократному розмірі
У разі відмови покупця →	Втрачає завдаток	Одержує повернення авансу
Правова природа	Забезпечення + доказ укладення	Лише попередня оплата
Регулювання	Законодавче, з домінантним регулюванням ЦК	Договірне, без законодавчого регулювання

За замовчуванням (без чіткої кваліфікації): з урахуванням практики ВС (справа № 756/6000/17, № 751/5395/17) — суд часто інтерпретує як аванс, якщо немає прямої згадки «завдаток». Завжди прописувати явно.

Для клієнта-покупця: завдаток у попередньому договорі + умова «у разі неотримання кредиту до ... — повернення авансу без штрафу».

Податки та збори

Актуальні ставки — отримати перед консультацією

Параметр	Джерело	Як отримати	Fallback (останній перевірений)
ПДФО при продажу нерухомості	ПКУ (2755-17) ст. 172	WebFetch: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2755-17 — ст. 172	5% / 18% (станом на 01.12.2024)
Військовий збір	ПКУ ст. 164 + ЗУ 4015-IX	WebFetch: j.w. — ст. 164	5% (з 01.12.2024, ЗУ 4015-IX)
Збір до ПФ	ПКУ підрозд. 7 розд. XX	WebFetch: j.w.	1% (станом на 2024)

Правила:

1. Fetch вдався → використати отримане, зазначити джерело й дату.
2. Fetch не вдався → використати fallback. Попередити: «⚠ Ставку використано зі станом на [дата]. Перевірте на zakon.rada.gov.ua.»

Для продавця

• ПДФО: 5% (fallback; станом на 01.12.2024) від вартості продажу нерухомості (ч. 2 ст. 172 ПК). Звільнення (ч. 1 ст. 172 ПК): перший продаж за рік житлового будинку / квартири / земельної ділянки для обслуговування (до 2 га на садибу), у власності > 3 роки — звільняється (повне). Не більше одного разу в рік з повним звільненням.
• Військовий збір: 5% (fallback; станом на 01.12.2024, ЗУ 4015-IX) (збільшено з 1,5% Законом № 4015-IX від 01.12.2024).
• Для другого і більше продажу на рік або нерухомості у власності < 3 років — 5% + 5% = 10% (fallback; станом на 01.12.2024) (ПДФО + військовий збір).
• Для нерезидентів — 18% (fallback; станом на 01.12.2024) + 5% (fallback; станом на 01.12.2024, ЗУ 4015-IX).

Для покупця

• Збір до Пенсійного фонду: 1% (fallback; станом на 2024) від вартості (ст. 1 ЗУ № 400/97-ВР). Звільнення: для купівлі вперше (вперше набуває в приватну власність), ч. 7 ст. 1 ЗУ № 400/97-ВР.
• Держмито / нотаріальне послуги: 1% (fallback; станом на 2024) від вартості — держмито (для державних нотаріусів); у приватних — за тарифом нотаріуса.

Оцінка

Обов'язкова у сертифікованого оцінювача (ст. 172 ПК + ЗУ № 2658-III про оцінку майна). Оцінка зберігається в Єдиній базі даних звітів про оцінку (ФДМ). Без оцінки — нотаріус не посвідчить операцію.

Захисні положення — для покупця

• Кредитна обставина: «У разі неотримання кредиту до [дати] Покупець має право відмовитись від укладення основного договору без штрафних санкцій; Продавець повертає аванс у повному обсязі».
• Ескроу / акредитив: ціна розблоковується банком лише після реєстрації права власності на Покупця в ДРРП і зняття всіх обтяжень.
• Передача порожньою: Продавець зобов'язується звільнити об'єкт від зареєстрованих осіб, рухомого майна (окрім зафіксованого в переліку) до дати передачі.
• Відповідальність за обтяження: якщо протягом 6 місяців виявиться не зазначене в договорі обтяження — штраф + компенсація.
• Відповідальність за наявність зареєстрованих користувачів: якщо після передачі виявляться зареєстровані особи — Продавець забезпечує зняття з реєстрації на власний рахунок.

Попередній договір — шаблон (каркас)

ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ
(посвідчується нотаріально)

м. ___                                              «___» _____ 20___ р.

[Сторона 1 — Продавець, ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, сімейний стан]
та
[Сторона 2 — Покупець, ПІБ, паспорт, РНОКПП, адреса, сімейний стан]
уклали цей попередній договір про таке:

1. ПРЕДМЕТ
   Сторони зобов'язуються у строк до «___» ______ 20___ р. укласти основний
   договір купівлі-продажу квартири (далі — Квартира), розташованої за адресою:
   [адреса], реєстраційний номер об'єкта в ДРРП: [___], загальна площа: [___] кв. м.

2. ЦІНА
   Ціна Квартири — [___] грн. (словами: ...).

3. ЗАВДАТОК
   При підписанні цього Договору Покупець сплачує Продавцеві завдаток у сумі
   [___] грн. Завдаток підпорядковується правилам ст. 570–571 ЦК України.

4. УМОВА
   Основний договір укладається за умови отримання Покупцем іпотечного кредиту
   від [банк] у сумі не менше [___] грн до «___» _____ 20___ р. У разі
   неотримання кредиту Покупець має право відмовитись без штрафних санкцій;
   Продавець повертає завдаток у пооднократному розмірі.

5. ГАРАНТІЇ ПРОДАВЦЯ
   Продавець гарантує, що Квартира належить йому на праві особистої приватної
   (особистої приватної / спільної сумісної) власності; вільна від обтяжень;
   не перебуває в судовому спорі; зареєстрованих осіб — [__] (довідка форми 3
   додається).

6. ВИТРАТИ
   Нотаріальне посвідчення цього попереднього договору сплачує [сторона];
   нотаріальне посвідчення основного договору — [сторона]; збір до Пенсійного
   фонду — Покупець; ПДФО + військовий збір — Продавець.

7. ІНШІ УМОВИ
   Спори розглядаються в суді за місцем розташування Квартири.

[Підписи сторін, посвідчення нотаріуса]

Особливі ситуації

Купівля земельної ділянки с/г призначення

• Ст. 130 ЗК: громадяни України — до 100 га (fallback); юрособи — від 01.01.2024 з обмеженнями; іноземці — заборона; викуп повинен оформлятись у нотаріуса з перевіркою цільового призначення та категорії землі.
• Переважне право купівлі — у співвласника, орендаря (ст. 130 ЗК, ст. 9 ЗУ про оренду землі).

Частка в праві спільної часткової / сумісної власності

• Переважне право купівлі — у співвласників (ст. 362 ЦК). Продавець зобов'язаний письмово повідомити, надати місяць на прийняття пропозиції; порушення — позов про переведення прав покупця (1 рік з моменту, коли стало відомо).
• Для подружжя (спільна сумісна власність) — угода вимагає згоди другого з подружжя, нотаріально посвідченої.

Квартира в ОСББ

• Додатково перевірити статут ОСББ, наявність боргів за комунальні послуги (довідка від ОСББ); у переліку до передачі — засвідчити погашення боргу.

Нерухомість з «нереєстрованим» перепланом

• Перед купівлею — замовити обстеження БТІ; у разі невідповідності — ризик відмови нотаріуса чи реєстратора.

Нерухомість на окупованій або наближеній до бойових дій території

• Особливі обмеження по ЗУ № 2268-IX (тимчасово окуповані території), постанова КМУ про примусове вилучення окремих об'єктів.

Купівля у спадкоємця

• Свідоцтво про право на спадщину (не менш як 6 міс. з дня відкриття спадщини); витяг з Спадкового реєстру (через нотаріуса); якщо прийшов строк заяви інших спадкоємців — позови про часткове перерозподіл можливі.

Шаблон звіту аудиту

АУДИТ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ
Клієнт: [покупець / продавець]
Об'єкт: [тип, адреса, реєстр. номер у ДРРП]
Форма: [попередній договір / основний — проєкт]
Дата проєкту: [___]
Дата аудиту: [___]

I. РЕЄСТРАЦІЙНА ПЕРЕВІРКА
   - ДРРП — витяг на [дата]:
     · Власник: [ПІБ, підстава]
     · Обтяження: [немає / є: ...]
     · Арешти: [немає / є]
   - Земельна ділянка (map.land.gov.ua): [кадастровий номер; цільове призначення]
   - ЄРБ / АСВП на продавця: [чисто / є провадження: ...]
   - Єдиний реєстр спадкоємців (якщо через спадок): [статус]
   - ЄДРСР: [немає спорів / є: ...]
   - Мораторії / воєнні обмеження: [не застосовуються / є]

II. ПЕРЕВІРКА ПРОДАВЦЯ
   - Сімейний стан: [неодружений / у шлюбі + згода з подружжя — так/ні]
   - Право власності: [особиста / спільна сумісна — режим ст. 60 СК]
   - Повноваження (якщо юр. особа): [ПІБ директора, статут, витяг ЄДР]

III. ПЕРЕВІРКА ОБ'ЄКТА
   - БТІ / технічний паспорт: [відповідність / перепланування]
   - Зареєстровані особи (ф. 3): [немає / є — зобов'язання зняти]
   - Стан будівлі: [введена в експлуатацію / самочинне будівництво]

IV. ЗНАХІДКИ НА ПРОЄКТІ ДОГОВОРУ
   [список знахідок за класифікацією: КРИТИЧНІ / СУТТЄВІ / БАЖАНІ]

V. ПОДАТКИ
   - ПДФО + військовий збір: [розрахунок, хто сплачує]
   - Збір до Пенсійного фонду 1% _(fallback; станом на 2024)_: [застосовується / звільнення]
   - Нотаріальні послуги: [тариф]

VI. РЕКОМЕНДАЦІЯ
   [підписувати / не підписувати / умовно — за умови правок]

VII. НАСТУПНІ ДІЇ
   [до нотаріуса, на нотаріальному посвідченні, після реєстрації]

Коли цей скіл доповнюється агентом / іншим скілом

• Для повного складання договору купівлі-продажу чи попереднього договору — агент ua:contract-drafter (режим складання).
• Для перевірки продавця-юр. особи — ЄДР через usr.minjust.gov.ua (офіційний відкритий реєстр) + виконавчі провадження.
• Для спору про визнання договору недійсним — агент ua:claim-drafter (позов за ст. 215-236 ЦК).
• Для спадкових питань — зазвичай спадкова справа в нотаріуса; судовий спір — агент ua:claim-drafter.
• Для сімейних питань (подружня згода, режим майна) — ст. 60–74 СК + позов за ст. 65 СК (визнання правочину недійсним).
• Для перевірки воєнних обмежень — скіл ua:checking-martial-law-overrides.