reviewing-real-estate-contract

reviewing-real-estate-contract

Umowa sprzedaży nieruchomości — forma aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 KC). Projekt aktu prowadzi notariusz; rola prawnika — wczytać projekt, wskazać ryzyka klientowi przed podpisem, często równolegle sporządzić umowę przedwstępną (art. 389 KC) zabezpieczającą pozycję klienta na czas finansowania (kredyt, BGK, środki własne). Ten skill — checklist audytu i lista rejestrów do weryfikacji przed podpisaniem.

Obowiązkowa weryfikacja przed zakupem

Rejestr / dokument	URL	Co sprawdzić	Koszt
Księga wieczysta (KW)	https://ekw.ms.gov.pl (EKW — Elektroniczne Księgi Wieczyste)	Dział II (właściciel), Dział III (ograniczenia / ostrzeżenia / służebności), Dział IV (hipoteki), Dział I-Sp (spis praw związanych), Dział I-O (oznaczenie nieruchomości)	Bezpłatne podglądanie; odpis zupełny — 30–60 zł (przez notariusza lub EKW po zalogowaniu)
Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB)	Starostwo powiatowe / e-starostwo; geoportal.gov.pl	Dane katastralne — powierzchnia, klasa użytku, oznaczenie geodezyjne	Bezpłatne (geoportal); wypis — 50–150 zł
MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego)	Urząd gminy / miasta; portal mapowy gminy	Przeznaczenie działki (MN, MW, U, P itd.), wskaźniki zabudowy, możliwa zabudowa	Bezpłatne wypisy (do 100 zł od wypisu + rysunku)
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania	Gmina	Jeżeli brak MPZP — studium wskazuje kierunek	Bezpłatne
Decyzja o warunkach zabudowy (WZ)	Dla nieruchomości niezabudowanej w obszarze bez MPZP	Aktualna WZ? Dla kogo wydana? Ważność?	Bezpłatne
Pozwolenie na budowę / użytkowanie	Starostwo / Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego (PINB)	Dla zabudowanej — legalność; samowole	Bezpłatne na miejscu
Rejestr zabytków	nid.pl (NID), wojewódzki konserwator	Wpis obiektu — ograniczenia prac budowlanych, prawo pierwokupu woj. konserwatora	Bezpłatne
Rejestr Natura 2000 / obszary chronione	geoserwis.gdos.gov.pl	Ograniczenia środowiskowe	Bezpłatne
KOWR (Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa)	Dla nieruchomości rolnych > 1 ha — weryfikacja wymogów ustawy z 11.04.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego	Prawo pierwokupu KOWR + ograniczenia nabywcy	Przez KOWR (właściwe biuro terenowe)
Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach	Spółdzielnia / wspólnota / gmina (czynsz, podatek od nieruchomości, opłata za użytk. wieczyste)	Zadłużenie obciąża nieruchomość w trybie egzekucji	Bezpłatne — za zaświadczeniem wnioskować
PINB / PSSE — nakazy / zalecenia	Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego	Otwarte decyzje o rozbiórce, nakazy poprawy	Bezpłatne, przez wniosek

Minimum obowiązkowe: KW (odpis zupełny na dzień aktu), EGiB (wypis), MPZP (wypis z zaświadczeniem o zgodności z planem).

Red flags — najczęstsze zagrożenia

Zagrożenie	Znak	Co zrobić
Hipoteki w Dziale IV	Wpis hipoteki bankowej / umownej / przymusowej; nie wykreślona	Warunkowo: wpłata ceny na rachunek banku hipotecznego (wykreślenie hipoteki po spłacie). Lista zobowiązań banku z BGK — aktualna.
Roszczenia ujawnione w Dziale III	Ostrzeżenie o niezgodności; prawo pierwokupu; służebności (drogi konieczne, przesyłu, osobiste); dożywocie	Każde roszczenie = poważne. Ostrzeżenie o niezgodności — potencjalne spór własnościowy. Dożywocie / służebność osobista — może uniemożliwić korzystanie.
Prawo pierwokupu gminy	Dział III; ustawa o gospodarce nieruchomościami art. 109 i nast. (gmina może mieć pierwokup do działek miejskich)	Notariusz musi powiadomić gminę; 1 miesiąc na wykonanie; dopiero potem akt ostateczny.
Prawo pierwokupu KOWR	Rola / grunty rolne > 0,3 ha w zakresie umów o nabycie przez osoby niebędące rolnikami	Ustawa z 11.04.2003 o kształtowaniu ustroju rolnego: pozwolenie KOWR obowiązkowe; ograniczenia nabywcy.
Prawo pierwokupu spółdzielni mieszkaniowej	Dla lokali spółdzielczych — art. 18 ustawy z 15.12.2000 o spółdzielniach mieszkaniowych	Notariusz informuje spółdzielnię; 3 miesiące na wykonanie.
Samowola budowlana	Budynek nie zgadza się z księgą; brak dokumentacji budowlanej; brak pozwolenia na użytkowanie	Kosztowna legalizacja (lub nakaz rozbiórki — art. 48 Prawa budowlanego). Wymagać legalizacji przed aktem lub obniżki ceny.
Ziemia rolna z nabywcą niepewnym	Nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym, nie ma pozwolenia KOWR	Umowa nieważna; KOWR może żądać stwierdzenia nieważności.
Nieruchomość ze spadku, niewyjasniona	Brak stwierdzenia nabycia spadku / notarialnego poświadczenia; jedno z imion w KW ma adnotację „sp." (spadkobiercy)	Wymagać stwierdzenia nabycia spadku i wpisu wszystkich spadkobierców przed aktem.
Podwójna sprzedaż / podwójne akty	Ostrzeżenie o niezgodności; postanowienie sądu wieczystoksięgowego	Nie podpisywać. Spór możliwy w sądzie; pierwszeństwo wg daty ujawnienia (art. 5 ustawy o KW i hipotece).
Długi lokatorów / najemców	Wspólnota zgłasza zaległości	Zaległości czynszowe — obciążenie; weryfikacja zaświadczenia.
Służebność drogi koniecznej	Dział III — obcy ma prawo przechodu	Zwykle do rozliczenia; nie możliwe do usunięcia jednostronnie.
Dożywocie (art. 908 KC)	Dział III — zbywca / osoba trzecia ma prawo dożywotniego utrzymania	Zwykle nie da się usunąć bez zgody uprawnionego; nieruchomość obciążona na lata. Większy upust ceny lub odstąpić.
Teren zalewowy / Natura 2000	Brak MPZP lub MPZP ogranicza zabudowę; inspektorat ochrony środowiska	Ograniczenie inwestycji; opis w studium.

Forma aktu notarialnego (art. 158 KC)

Rygor: bez aktu notarialnego — czynność nieważna (art. 73 § 2 KC).

Rola notariusza:

• Weryfikacja tożsamości stron (paszporty / dowody).
• Weryfikacja umocowania (dla spółek — KRS, pełnomocnictwa — sprawdzane notariusz-do-notariusza).
• Odpis zupełny KW na dzień aktu.
• Zaświadczenia o braku zaległości, zgodności z MPZP.
• Złożenie wniosku o wpis do KW (art. 92 § 4 PrNot) — z dokumentem uiszczenia opłaty.

Taksa notarialna: art. 4-5 rozp. Min. Spraw. z 28.06.2004; zwykle między 0,25% a 1% (fallback; stan na 2024) wartości transakcji (dla wyższych nieruchomości — degresywnie).

Obowiązkowe elementy aktu notarialnego

Element	Uwagi
Dane stron	Imię, nazwisko, PESEL, stan cywilny (dla osób fizycznych — istotne przy wspólności ustawowej małżeńskiej!), dowód tożsamości, adres; dla spółek — KRS, NIP, reprezentacja
Stan cywilny / rozdzielność majątkowa	Małżeństwo = wspólność ustawowa (art. 31 KRO) — obie strony potrzebują zgody; chyba że rozdzielność majątkowa (art. 47 KRO — przez akt notarialny)
Przedmiot sprzedaży	Dokładny opis: księga wieczysta (KW), nr działki, obręb, powierzchnia, oznaczenie z EGiB, adres, stan zabudowy (odniesienie do pozwolenia / zaświadczenia); udział we wspólnej nieruchomości (dla mieszkań w budynkach wielolokalowych)
Cena	Kwota w cyfrach i słownie. Waluta. Forma płatności.
Warunki płatności	Zaliczka / zadatek przy podpisaniu; spłata hipoteki z ceny (z zobowiązaniem banku); termin zapłaty reszty; sposób (przelew bankowy, często depozyt notarialny dla bezpieczeństwa obu stron — art. 108 PrNot)
Oświadczenia sprzedawcy	Że jest wyłącznym właścicielem; brak ograniczeń; brak zaległości w opłatach; zgodność z MPZP; brak samowoli
Termin wydania	Zwykle: po wpłacie pełnej ceny; protokół zdawczo-odbiorczy z opisem stanu
Koszty aktu	Kto ponosi: taksę notarialną, PCC-3, opłaty sądowe (wpis do KW) — standardowo kupujący
Wnioski do KW	O wpis prawa własności na kupującego; o wykreślenie wygasłych praw (hipoteki po spłacie, ograniczeń)
Oświadczenia do celów podatkowych	PCC-3 lub VAT; zwolnienia; grupa podatkowa przy darowiźnie

Umowa przedwstępna (art. 389 KC)

Etap często stosowany przy kupnie mieszkania na kredyt:

• Forma — może być w formie zwykłej pisemnej lub w formie aktu notarialnego (bardziej zabezpieczona — art. 390 § 2 KC: roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej w trybie pozwu o złożenie oświadczenia woli + wpis ostrzeżenia do KW).
• Elementy: przedmiot, cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek / zaliczka, warunki (np. uzyskanie kredytu przez kupującego), kary umowne.
• Zadatek (art. 394 KC) — dwustronne zabezpieczenie: sprzedawca odstąpi → zwrot w podwójnej wysokości; kupujący odstąpi → traci zadatek.
• Zaliczka — tylko dla sprzedającego; kupujący w razie swojej rezygnacji ją odzyskuje, ale nie ma zabezpieczenia po stronie sprzedającego.

Dla klienta-kupującego: umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego + zadatek + klauzula „pod warunkiem uzyskania kredytu".

Zadatek vs zaliczka — krytyczne rozróżnienie

Cecha	Zadatek (art. 394 KC)	Zaliczka
Kto odstępuje →	Sprzedający → zwraca w podwójnej wysokości	Sprzedający → zwraca w pojedynczej wysokości
	Kupujący → traci zadatek	Kupujący → otrzymuje zwrot
Prawna natura	Wzmocniony środek zabezpieczenia	Wyłącznie prepayment
Uregulowanie	Ustawowe, domniemanie przy kwalifikacji	Umowne, brak domyślnej regulacji
Kiedy wybrać	Kupujący — gdy chce mocnego zabezpieczenia	Sprzedający — gdy chce elastyczności

Zasada domyślna: bez dookreślenia „zadatek" / „zaliczka" — sąd może interpretować jako zadatek (art. 394 § 1 KC wskazuje na domniemanie zadatku, ale najnowsza linia orzecznicza SN w tym zakresie jest różna — sprawdzić).

Podatki

Aktualne stawki — pobrać przed konsultacją

Parametr	Źródło	Sposób pobrania	Fallback (ostatnio zweryfikowany)
PCC od nieruchomości	Ustawa o PCC art. 7	WebFetch: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20001861150 — art. 7	2% (stan na 2024)
VAT na nieruchomości	Ustawa o VAT art. 41	WebFetch: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20040540535 — art. 41	8% / 23% (stan na 2024)

Zasady:

1. Fetch udany → użyj pobranej, podaj źródło i datę.
2. Fetch nieudany → użyj fallback. Ostrzeż: «⚠ Stawka pochodzi ze stanu na [data]. Sprawdź w ISAP.»

PCC-3 (Podatek od Czynności Cywilnoprawnych)

• Podstawa: ustawa z 09.09.2000 o PCC.
• Stawka: 2% (fallback; stan na 2024) od wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).
• Zobowiązany: kupujący.
• Termin: 14 dni od dnia zawarcia umowy; deklaracja PCC-3.
• Notariusz jako płatnik — pobiera PCC i odprowadza do US.

Wyłączenia: transakcje objęte VAT; zwolnienia szczególne (art. 2 i 9 ustawy o PCC).

VAT (alternatywa do PCC-3)

• Gdy sprzedawca — czynny podatnik VAT, a transakcja podlega VAT (np. sprzedaż pierwsza, nowe mieszkanie od dewelopera) — VAT 8% / 23% (fallback; stan na 2024) (mieszkania do 150 m² — 8%; pozostałe — 23%).
• Gdy zwolnienie z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) — wtedy PCC obowiązuje.
• Sprawdzić białą listę VAT, rachunek sprzedawcy.

Podatek od spadków i darowizn

Dla darowizny — ustawa z 28.07.1983; progi, grupy podatkowe, zwolnienia dla I grupy.

Koszty bieżące po zakupie

• Podatek od nieruchomości (ustawa z 12.01.1991) — zgłoszenie w urzędzie gminy w 14 dni.
• Opłata za użytkowanie wieczyste (jeśli grunt SP / gminny) — rocznie.
• Opłaty wspólnoty / spółdzielni — jeśli mieszkanie w budynku wielolokalowym.

Klauzule opcjonalne (zabezpieczające kupującego)

• Klauzula kredytowa — „pod warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego do dnia ...". Bez niej — ryzyko utraty zadatku.
• Depozyt notarialny (art. 108 PrNot) — cena wpłacana na konto depozytowe notariusza, zwalniana sprzedawcy po wpisie do KW + wykreśleniu obciążeń.
• Obowiązek wydania w stanie wolnym — od najemców, lokatorów, rzeczy; protokół zdawczo-odbiorczy.
• Klauzula o wadach — prawo odstąpienia w ciągu 12 miesięcy w razie wad istotnych (art. 556, 560, 562 KC).
• Odpowiedzialność za ukryte obciążenia — zwrot + odszkodowanie, jeżeli ujawni się obciążenie nieopisane w akcie.

Umowa przedwstępna — tekst podstawowy (szkic)

UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
zawarta dnia ___ w ___ pomiędzy:
[Sprzedawca, dane]
a
[Kupujący, dane]

§ 1. PRZEDMIOT
   Sprzedawca zobowiązuje się sprzedać, a Kupujący — kupić nieruchomość:
   [dokładny opis z nr KW, działki, obrębu, powierzchnią]

§ 2. CENA
   Cena sprzedaży: ___ zł (słownie: ...).

§ 3. ZADATEK
   Przy podpisaniu niniejszej umowy Kupujący wpłaca Sprzedawcy zadatek w kwocie
   ___ zł. Zadatek podlega zasadom art. 394 KC.

§ 4. TERMIN UMOWY PRZYRZECZONEJ
   Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w formie aktu notarialnego nie później
   niż do dnia ___ w kancelarii notarialnej wybranej przez Kupującego.

§ 5. WARUNEK
   Umowa przyrzeczona zostanie zawarta pod warunkiem uzyskania przez Kupującego
   kredytu hipotecznego w kwocie ___ zł nie później niż do dnia ___.
   Brak kredytu uprawnia Kupującego do odstąpienia bez skutków zadatku (zwrot
   w pojedynczej wysokości).

§ 6. KOSZTY
   [taksa notarialna, PCC, opłaty sądowe — podział]

§ 7. POSTANOWIENIA KOŃCOWE
   Forma pisemna pod rygorem nieważności zmian.
   Sąd właściwy: [sąd, w okręgu którego znajduje się nieruchomość].

[Podpisy stron]

Szczególne sytuacje

Rolnik indywidualny a nabycie gruntów rolnych

• Art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego — nabywca powinien być rolnikiem indywidualnym (kwalifikacje rolnicze 5 lat, zamieszkanie w gminie itd.); wyjątki (dziedziczenie, bliscy, KOWR).
• Niebędący rolnikiem — zgoda KOWR indywidualnie.
• Sankcja: nieważność bezwzględna nabycia.

Nieruchomość w obszarze „przygranicznym" / pas ochronny

• Ograniczenia dla cudzoziemców — ustawa z 24.03.1920 o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców: zgoda MSWiA, wyjątki dla obywateli EOG.

Zabytek

• Prawo pierwokupu konserwatora (art. 10 ustawy z 23.07.2003 o ochronie zabytków).
• Ograniczenia w pracach — obowiązkowe pozwolenie konserwatorskie.

Nieruchomość kościelna / Skarbu Państwa

• Specjalne procedury; zwykle przetarg publiczny.

Szablon raportu audytu

AUDYT UMOWY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
Klient: [kupujący / sprzedawca]
Nieruchomość: [nr KW, adres, powierzchnia]
Forma: [umowa przedwstępna / akt notarialny — projekt]
Data projektu: [___]
Data audytu: [___]

I. WERYFIKACJA REJESTROWA
   - KW [nr] — odpis zupełny na dzień [___]:
     · Dział II (właściciel): [OK / zmiana oczekiwana]
     · Dział III (ograniczenia): [OK / wpisy: ...]
     · Dział IV (hipoteki): [OK / hipoteka na kwotę ...]
   - EGiB: [OK / niezgodność ...]
   - MPZP: [zgodny / WZ wydana / brak dokumentów]
   - PINB: [brak nakazów / są]
   - Zaświadczenia (wspólnota, gmina, ZUS, US): [stan]

II. BADANIE PRAWNE
   - Tytuł własności: [nabycie: umowa sprzedaży/darowizny/spadek]
   - Współwłasność: [są spadkobiercy? małżeńska wspólność?]
   - Stan cywilny sprzedawcy: [kawaler / małżeństwo — wspólność / rozdzielność]
   - Prawo pierwokupu: [nie / gmina / KOWR / spółdzielnia / konserwator]

III. ZNALEZISKA NA PROJEKCIE AKTU
   [lista ustaleń wg klasyfikacji: KRYTYCZNE / ISTOTNE / POŻĄDANE]

IV. PODATKI
   - PCC-3 / VAT — który reżim?
   - Zwolnienia?
   - Obliczenie: [kwota]

V. ZALECENIE
   [podpisywać / nie podpisywać / warunkowo — pod warunkiem poprawek]

VI. DALSZE DZIAŁANIA
   [co zrobić przed aktem, co przy akcie, co po akcie]

Kiedy ten skill uzupełniany jest agentem / innym skillem

• Dla sporządzenia umowy przedwstępnej — agent pl:contract-drafter (sporządzanie).
• Dla weryfikacji sprzedawcy-spółki — skill pl:searching-krs.
• Dla sporu wokół nieważności umowy lub wad fizycznych / prawnych — agent pl:claim-drafter.
• Dla spraw spadkowych (dział spadku przed sprzedażą) — agent pl:inheritance-drafter.
• Dla spraw rodzinnych (rozdzielność majątkowa, podział majątku) — agent pl:family-drafter.