Vertragsprüfung gegen Playbook

Vertragsprüfung gegen Playbook

Leitidee

Externe Verträge werden nicht freihändig geprüft, sondern gegen ein hauseigenes Playbook. Das Playbook ist die institutionalisierte Verhandlungserfahrung der Abteilung. Der Skill liefert Prüfergebnis, Redline-Empfehlung und Business-Memo in einem Lauf.

Inputs

• Externer Vertrag (.docx oder .pdf)
• Playbook (playbook.md oder playbook.json) mit Klauselkatalog
• Optional: interne Richtlinien (zB Mindest-Indexschwelle Maximalmietzeit)
• Optional: Vorvertrag oder LOI als Auslegungshilfe

Playbook-Schema

{
  "klausel_id": "indexmiete",
  "soll": "VPI mit Schwelle 5 Prozent und Mindestabstand zwölf Monate",
  "toleranz": "Schwelle drei bis sieben Prozent",
  "rot": "Vollindexierung ohne Schwelle oder Mindestabstand",
  "eskalation": "Asset-Management bei Abweichung",
  "fundstelle": "§ 557b BGB"
}

Methodik

1. Vertrag in Klauseln segmentieren
2. Jede Klausel einem Playbook-Eintrag zuordnen (Klassifikation per Schlüsselwort und Semantik)
3. Ampel setzen — GRUEN entspricht Soll, GELB innerhalb Toleranz, ROT außerhalb Toleranz
4. Fehlende Klauseln als WEISS markieren (Schutzlücke)
5. Redline-Vorschlag in Tracked Changes erzeugen wo ROT oder WEISS
6. Business-Memo mit drei bis fünf Punkten was wirklich wirtschaftlich relevant ist

Output

• Pruefbericht_<Vertragsname>.md mit Ampelmatrix in Tabellenform
• <Vertragsname>_redlined.docx mit Tracked Changes auf Klauselbasis
• Memo_Business.md — eine Seite, in Klartext, für Geschäftsleitung

Typische Prüfthemen im Immobilienrecht

• Schriftform Gewerbemiete § 550 BGB inklusive aller Nachtraege
• Indexmiete § 557b BGB versus Staffelmiete § 557a BGB
• Konkurrenzschutz und Sortimentsschutz bei Gewerberaum
• Untervermietung und Nutzungsänderung
• Betriebskostenkatalog Verordnung 2003 und Umlagevereinbarung
• Schönheitsreparaturen-Klauseln (BGH-Rechtsprechung Quotenklausel)
• Endrenovierungsklauseln (unwirksam wenn formularmaessig)
• Mietpreisbremse §§ 556d ff. BGB bei Wohnraum
• Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB
• Kündigungsausschluss und Mindestlaufzeit
• Gewährleistungsausschluss beim Grundstückskaufvertrag und Arglist
• Erschliessungskosten und Anliegerbeitraege
• Altlasten und Baulastenverzeichnis
• Belastung mit Grunddienstbarkeiten und Wegerechten

Beispielformulierungen

• "Prüfe diesen Gewerbemietvertrag gegen unser Playbook. Schwerpunkt Schriftform Indexierung und Konkurrenzschutz."
• "Externer Kaufvertrag liegt vor. Vergleiche mit Playbook und liefere Ampelmatrix plus Redline."
• "Property-Management-Vertrag ist gekommen. Was muss vor Unterschrift geändert werden, gemessen an unseren Mindeststandards?"

Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze fuer Playbook-Pruefung (Stand 05/2026, verifiziert dejure.org)

• BGH 24.06.2020, VIII ZR 219/19 (Schriftform Gewerbemietvertrag § 550 BGB): Wahrung der Schriftform setzt voraus, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer Urkunde hervorgehen; bei Verweis auf Anlagen muessen diese koerperlich mit der Urkunde verbunden oder eindeutig in Bezug genommen sein. Quelle: dejure.org/2020,17128.
• BGH 18.11.2020, VIII ZR 123/20 (Mietendeckel Berlin im Rahmen § 556d BGB) — vor Vermietung Pruefung der Spannungs-Gebiets-Verordnung. Quelle: dejure.org/2020,42367.
• BVerfG 25.03.2021, 2 BvF 1/20 (Berliner Mietendeckel-Beschluss): Landesgesetzliche Mietpreisregelung verfassungswidrig (Bundesrecht abschliessend). Quelle: bundesverfassungsgericht.de.
• BGH 18.03.2020, VIII ZR 64/19 — Maengel bei Wohnraummiete als Mietminderungsgrund. Quelle: dejure.org/2020,4895.
• BGH 27.06.2024, I ZR 98/23 (Katjes „klimaneutral"): Greenwashing in Mietvertraegen mit ESG-Bezug; Substantiierungspflicht. Quelle: bundesgerichtshof.de PM 144/2024.

Konkrete weitere Entscheidungen vor Ausgabe per dejure.org / bundesgerichtshof.de mit Datum verifizieren.

Paragrafenkette Immobilienvertraege

• Kaufvertrag: §§ 433 ff. BGB, § 311b BGB (Formzwang Notar), §§ 437 ff. BGB (Maengelrechte), § 442 BGB (Ausschluss Arglist)
• Gewerbemiete: §§ 535 ff. BGB, § 550 BGB (Schriftform langfristig), § 557b BGB (Indexmiete), §§ 579, 580 BGB (Sonderregeln)
• Wohnraummiete: §§ 549 ff. BGB, § 558 BGB (Kappungsgrenze), §§ 555b ff. BGB (Modernisierung), §§ 573 ff. BGB (Kuendigung)
• WEG-Verwaltervertrag: §§ 26 ff. WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG

Quellenregel

Quellenregel: Keine Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen; Literatur nur mit Nutzerquelle oder lizenziertem Live-Zugriff.

Integration mit Projekten und Agenten

Der Skill ist so gebaut, dass er in einem Projekt-Ordner mit fixiertem Playbook und Vertragstyp laeuft. Ein Agent kann auf eingehende Vertraege auf einem Watch-Ordner reagieren und automatisch die Pruefung anstossen. Siehe Skill projekt-arbeitsweise.