Mietspiegel-Quellen (amtlich)

Mietspiegel-Quellen (amtlich)

Zweck

Dieser Skill macht aus einer Mandantenadresse ein strukturiertes Datenblatt zur ortsüblichen Vergleichsmiete, mit dem die Folgeskills mieterhoehung-pruefen-widersprechen, klageentwurf-amtsgericht, mieterhoehungsverlangen-erstellen und mietsenkungsverlangen unmittelbar weiterrechnen können.

Die vollständige amtliche Quellensammlung steht in der mitgelieferten Referenz:

• references/mietspiegel-quellen.md — Bundesweite Rechtsgrundlagen, 16 Bundesländer, 20 größte Städte, 25 Universitätsstädte.

Wann diesen Skill verwenden

• Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete für eine konkrete Adresse zu prüfen ist (Mieterhöhungsverlangen, Mietsenkungsverlangen, Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung).
• Wenn die Wohnlagen-Zuordnung (einfach, mittel, gut) anhand des amtlichen Straßenverzeichnisses benötigt wird.
• Wenn die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) oder Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) im konkreten Bundesland geklärt werden muss.
• Wenn die Quellenangabe in einem Schreiben, Klageentwurf oder einer Beratung amtlich belegt werden soll (private Datenbanken sind im Zweifel nicht ausreichend).

Sechs-Schritte-Workflow

Schritt 1 — Adresse und Mietverhältnis erfassen

Pflichtangaben vom Nutzer:

• Adresse (Straße, Hausnummer, PLZ, Stadt).
• Wohnfläche in m² (laut Mietvertrag und/oder nach WoFlV gemessen).
• Baujahr des Gebäudes.
• Mietverhältnis-Beginn (für Mietpreisbremse-Anwendung und Kappungsgrenze-Zeitraum relevant).
• Aktuelle Nettokaltmiete (€/m² oder gesamt).
• Frage: geht es um Bestandsmiete (Erhöhung/Senkung) oder um Neuvermietung (Mietpreisbremse)?

Wenn etwas fehlt, einmal nachfragen — niemals raten.

Schritt 2 — Bundesland und Stadt in der Referenz aufschlagen

In references/mietspiegel-quellen.md:

1. Bundesland-Abschnitt aufschlagen — landesweite Mietpreisbremse-, Kappungsgrenzen- und Kündigungssperrfrist-Verordnung notieren.
2. Stadt im Abschnitt "20 größte Städte" oder "25 Universitätsstädte" suchen. Wenn nicht enthalten: Bundesland-Sektion nutzen und die amtliche Stadtseite über die dort verlinkte Landesseite suchen.
3. Mietspiegel-Typ (qualifiziert nach § 558d BGB / einfach nach § 558c BGB) und Stand-Jahr ablesen.

Wenn das Stand-Jahr in der Referenz mit "Stand-Jahr bitte amtliche Stadtdokumente vor Ort prüfen" notiert ist: einmal die verlinkte amtliche Stadtseite öffnen und das aktuelle Stand-Jahr nachtragen — die Referenz ist Stand Mai 2026 und wird zu jedem Halbjahres-Release nachgepflegt.

Schritt 3 — Wohnlage und Ausstattung ermitteln

1. Wohnlagen-Zuordnung über das amtliche Straßenverzeichnis / Geoportal der jeweiligen Stadt (Link in der Referenz pro Stadt). Ergebnis: einfache / mittlere / gute Wohnlage.
2. Ausstattung erfassen (Sondermerkmale nach jeweiligem Mietspiegel — typische Achsen): Bad (modernisiert/Standard/einfach), Küche (Einbauküche mitvermietet ja/nein), Heizung (Zentralheizung/Etagen/Ofen), Wohnung (Bodenbelag, Fenster, Balkon/Terrasse), Gebäude (Aufzug, Stellplatz/Garage).
3. Wenn Sondermerkmals-Bewertung unklar: an den Skill lage-und-ausstattung-erheben übergeben.

Schritt 4 — Spanne und Mittelwert aus dem Mietspiegel ablesen

1. Tabelle aufschlagen (Größenklasse × Baujahresklasse × Wohnlage).
2. Spannenwerte (von / bis €/m²) und Mittelwert notieren.
3. Sondermerkmals-Zu- und -Abschläge in der Orientierungshilfe des jeweiligen Mietspiegels ablesen.
4. Konkrete ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung berechnen.

Schritt 5 — Mietpreisbremse prüfen (nur Neuvermietung)

Nur, wenn das Mietverhältnis nach Inkrafttreten der einschlägigen Landes-Mietenbegrenzungsverordnung neu begründet wurde.

1. Liegt die Adresse in einem Gebiet mit "angespanntem Wohnungsmarkt" nach Landesverordnung? Verordnung aus der Referenz heraussuchen.
2. Höchstmiete = ortsübliche Vergleichsmiete (Schritt 4) + 10 % (§ 556d Abs. 1 BGB).
3. Vormiete (§ 556e BGB) und Modernisierungs-Ausnahme (§ 556e Abs. 2 BGB) und Erstvermietung-nach-Neubau-Ausnahme (§ 556f BGB, Baufertigstellung ab 01.10.2014 / umfassend modernisiert) prüfen — Ergebnis kann höher liegen als 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete.
4. Wenn die vereinbarte Miete die Höchstmiete übersteigt: Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB ist erforderlich; die Folgeskills mieteranfragen-beantworten und klageentwurf-amtsgericht setzen darauf auf.

Schritt 6 — Kappungsgrenze prüfen (nur Bestandsmiete)

Nur bei einer Mieterhöhung im Bestand nach § 558 BGB.

1. Regelobergrenze: 20 % in drei Jahren (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB).
2. Verschärfte Grenze: 15 % in drei Jahren, wenn die Gemeinde durch Landesverordnung ("Kappungsgrenzenverordnung") als angespannt ausgewiesen ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB). Verordnung aus der Referenz heraussuchen.
3. Wartefrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB): 12 Monate seit der letzten Mieterhöhung und 15 Monate seit Mietbeginn.
4. Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 BGB): qualifizierter oder einfacher Mietspiegel, Sachverständigengutachten, drei Vergleichswohnungen.

Übergabe-Datenblatt

Am Ende von Schritt 6 wird ein strukturiertes Datenblatt erzeugt, das die Folgeskills direkt lesen können:

mietspiegel_pruefung:
  stand_der_pruefung: "JJJJ-MM-TT"

  adresse:
    strasse: ""
    hausnummer: ""
    plz: ""
    stadt: ""
    bundesland: ""

  wohnung:
    flaeche_qm: 0.0
    baujahr: 0
    wohnlage: ""        # einfach | mittel | gut
    ausstattung:
      bad: ""
      kueche: ""
      heizung: ""
      bodenbelag: ""
      fenster: ""
      balkon_terrasse: ""
      aufzug: false
      stellplatz: false

  mietspiegel:
    quelle_url: ""
    typ: ""             # qualifiziert | einfach
    stand_jahr: 0
    tabellen_zelle: ""  # z. B. "60–80 qm, BJ 1949–1977, mittlere Wohnlage"
    spanne_von_eur_qm: 0.0
    spanne_bis_eur_qm: 0.0
    mittelwert_eur_qm: 0.0
    zuschlaege_abschlaege_eur_qm: 0.0
    ortsuebliche_vergleichsmiete_eur_qm: 0.0

  mietverhaeltnis:
    beginn: "JJJJ-MM-TT"
    aktuelle_nettokaltmiete_eur_gesamt: 0.0
    aktuelle_nettokaltmiete_eur_qm: 0.0
    neuvermietung_oder_bestand: ""  # neuvermietung | bestand

  mietpreisbremse:                  # nur bei neuvermietung
    landesverordnung: ""
    angespannter_markt: false
    hoechstmiete_eur_qm: 0.0
    ausnahmen_geprueft: []

  kappungsgrenze:                   # nur bei bestand
    verschaerft_durch_landesverordnung: false
    obergrenze_prozent: 0           # 20 oder 15
    wartefrist_eingehalten: true

  ergebnis:
    bewertung: ""                   # zulaessig | unzulaessig | grenzfall
    differenz_eur_qm: 0.0
    naechster_schritt: ""           # uebergabe an mieterhoehung-pruefen-widersprechen, klageentwurf-amtsgericht, etc.

Gerechnetes Beispiel (zur Plausibilisierung)

Sachverhalt: Wohnung in München, Maxvorstadt, 78 m², Baujahr 1962, gute Wohnlage, modernisiertes Bad, Einbauküche mitvermietet, Zentralheizung, Aufzug, kein Stellplatz. Mietverhältnis seit 01.06.2018 (Bestand). Aktuelle Nettokaltmiete 1.150,00 € (= 14,74 €/m²). Der Vermieter verlangt Erhöhung auf 1.380,00 € (= 17,69 €/m², +20,0 %).

Schritt 2 — Bayern hat eine Mietenbegrenzungsverordnung und eine Kappungsgrenzenverordnung. München ist ein angespannter Markt; Kappungsgrenze daher 15 %. Mietspiegel München: qualifiziert nach § 558d BGB, Stand 2025.

Schritt 3 — Wohnlage "gut" (über das städtische Geoportal verifiziert). Ausstattung: drei Sondermerkmale erfüllt (mod. Bad, EBK, Aufzug).

Schritt 4 — Tabellenzelle "70–90 m², Baujahr 1949–1977, gute Wohnlage" Mittelwert (illustrativ) 15,80 €/m², Spanne 13,40–17,20 €/m². Sondermerkmals-Zuschlag (illustrativ) +0,90 €/m². Ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung: ca. 16,70 €/m².

Schritt 6 — Kappungsgrenze: 14,74 €/m² × 1,15 = 16,95 €/m² (verschärfte 15-%-Grenze in München). Die verlangte Miete von 17,69 €/m² übersteigt die Kappungsgrenze. Ergebnis: unzulässig in der Höhe. Maximal zulässig wären rechnerisch 16,70 €/m² (Vergleichsmiete) bzw. 16,95 €/m² (Kappungsgrenze), Untergrenze gewinnt → ca. 16,70 €/m² = 1.302,60 € Gesamtmiete.

Der Skill übergibt an mieterhoehung-pruefen-widersprechen mit ergebnis.bewertung: "unzulaessig", differenz_eur_qm: -0,99, naechster_schritt: "Teilzustimmung bis 16,70 €/m², Widerspruch im Übrigen".

Die Zahlen sind illustrativ. Die tatsächlichen Spannenwerte sind vor der Mandantenkommunikation aus dem aktuellen amtlichen Mietspiegel München abzulesen.

Was dieser Skill bewusst NICHT tut

• Keine Anwendung privater Datenbanken (Conny, immowelt, immoscout). Auch wenn diese methodisch den gleichen Datenpool nutzen, ersetzen sie keine amtliche Quelle.
• Keine eigenständige Wohnflächen-Messung. Wenn die Wohnflächenangabe im Mietvertrag streitig ist, an lage-und-ausstattung-erheben übergeben.
• Keine Sachverständigenbewertung. Wenn der einschlägige Mietspiegel nicht qualifiziert ist oder bestritten wird, kommt § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB (Sachverständigengutachten) oder Nr. 4 BGB (drei Vergleichswohnungen) ins Spiel — das ist ein eigener Workflow.
• Keine Index- oder Staffelmiete. Bei Index- oder Staffelmietverträgen gilt der Mietspiegel nicht direkt — eigene Anspruchsgrundlage in §§ 557a, 557b BGB.

Disclaimer

Diese Quellensammlung ersetzt keine Rechtsberatung. Sie ist ein Werkzeug zur Recherche amtlicher Quellen. Vor jeder Verwendung den Aktualitätsstand auf der jeweiligen amtlichen Seite prüfen. Die Letztverantwortung für die Anwendung im Einzelfall liegt beim Anwalt.

Aktueller Gesetzgebungsstand zur Mietpreisbremse (Bund)

• Verlängerungsgesetz vom 17.07.2025 — BGBl. 2025 I Nr. 163. § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB wurde dahingehend geaendert, dass die Ermächtigung der Landesregierungen zum Erlass von Mietpreisbremse-Verordnungen bis zum 31.12.2029 verlängert wurde. Ohne diese Verlängerung wären die Landesverordnungen spätestens Ende 2025 ausgelaufen. Verfassungsgerichtliche Pruefung dieses Verlaengerungsgesetzes 2025 steht zum Stand Mai 2026 noch aus.
• BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 08.01.2026 – Az. 1 BvR 183/25 — Wichtige Klarstellung: Diese Entscheidung betrifft nicht das Verlaengerungsgesetz 2025, sondern die vorangegangene Verlaengerung von 2020 (§ 556d BGB in der Fassung vom 19.03.2020) sowie mittelbar die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19.05.2020. Die Verfassungsbeschwerde einer Berliner Wohnungsgesellschaft blieb erfolglos. Das BVerfG haelt an seiner Linie aus 1 BvL 1/18 vom 18.07.2019 fest: §§ 556d ff. BGB sind mit Art. 14 GG vereinbar; die Mietpreisbremse stellt keinen unverhaeltnismaessigen Eingriff in die Eigentumsgarantie dar.
• Folgerung fuer das 2025er Gesetz: Der Beschluss bestaetigt zwar die generelle verfassungsrechtliche Tragfaehigkeit der Mietpreisbremse-Konstruktion, traegt das 2025er Verlaengerungsgesetz jedoch nicht ausdruecklich mit. Aussagen wie "die Verlaengerung bis 2029 ist bereits verfassungsrechtlich gepruefte" sind unzutreffend; richtig ist nur, dass die Argumentationslinie aus 1 BvL 1/18 und 1 BvR 183/25 auf das 2025er Gesetz uebertragbar erscheint.
• Praxisfolge: Für Neuvermietungen ab dem 01.01.2026 in Bundesländern mit Mietpreisbremse-Verordnung gilt die Begrenzung auf 110 Prozent der ortsueblichen Vergleichsmiete fort. Vor Beratung pruefen, ob die jeweilige Landesverordnung selbst noch in Kraft ist oder verlängert wurde — die Bundesregelung ermächtigt nur, sie verpflichtet nicht.
• Quellen: BGBl. 2025 I Nr. 163 — https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2025/163 ; BVerfG, Beschluss vom 08.01.2026 – 1 BvR 183/25 — https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2026/01/rk20260108_1bvr018325.html

Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze Mietspiegel

• Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.

<!-- AUDIT 27.05.2026 -->