Mieterhöhungsverlangen erstellen (Vermieter / Hausverwaltung)

Mieterhöhungsverlangen erstellen (Vermieter / Hausverwaltung)

Disclaimer (Schlüsselstelle)

Ein formal oder materiell fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam — der Mieter darf zustimmen verweigern. Wer die Wartefrist oder die Kappungsgrenze verletzt verliert das Verlangen ganz. Vor Versand großer Mieterhöhungen oder bei zweifelhafter Mietspiegel-Einordnung ist eine fachanwaltliche Prüfung dringend empfohlen.

Workflow

Schritt 1 — Daten zusammenstellen

• Aktueller Mietvertrag mit Vertragsdatum.
• Bisherige Nettokaltmiete und Datum der letzten Erhöhung.
• Lage- und Ausstattungsprotokoll aus dem Skill lage-und-ausstattung-erheben.
• Auszug aus dem aktuellen amtlichen Mietspiegel der Stadt aus references/mietspiegel-quellen.md.
• Bei Begründung durch Vergleichswohnungen: drei konkrete Wohnungen mit Adresse Ausstattung und Höhe der Miete.

Schritt 2 — Wartefrist (§ 558 Abs. 1 BGB)

• Die neue Miete darf frühestens fünfzehn Monate nach Einzug oder nach Wirksamwerden der letzten Erhöhung verlangt werden.
• Berechnung dokumentieren — sonst Risiko der Unwirksamkeit.

Schritt 3 — Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB)

• Regelgrenze zwanzig Prozent in drei Jahren.
• In Gebieten der Kappungsgrenzenverordnung fünfzehn Prozent in drei Jahren (siehe references/mietspiegel-quellen.md).
• Berechnung der gesamten Erhöhung gegenüber der vor drei Jahren geschuldeten Miete dokumentieren.

Schritt 4 — Materielle Begründung

• Ortsübliche Vergleichsmiete aus dem qualifizierten Mietspiegel ermitteln (Spanne + Orientierungshilfe).
• Einordnung der konkreten Wohnung innerhalb der Spanne nachvollziehbar darstellen.
• Wenn kein qualifizierter Mietspiegel vorliegt: einfacher Mietspiegel Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.

Schritt 5 — Formale Anforderungen (§ 558a BGB)

• Textform ausreichend (Brief Fax E-Mail mit Unterschriftstext).
• Adressierung alle im Mietvertrag genannten Mieter namentlich.
• Erklärung der Vermieter verlangt Zustimmung zur Erhöhung auf einen konkreten neuen Betrag ab einem konkreten Termin.
• Begründung mit Verweis auf Mietspiegel Gutachten oder Vergleichswohnungen.
• Beilagen Mietspiegelauszug gut lesbar oder Gutachten als Kopie oder Vergleichswohnungen-Aufstellung.

Schritt 6 — Wirkungszeitpunkt und Zustimmungsfrist

• Wirksame Erhöhung erfolgt erst mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB).
• Mieter hat Zustimmungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 2 BGB).
• Bei Schweigen oder Verweigerung kann Klage auf Zustimmung erhoben werden — Klagefrist drei Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist.

Schritt 7 — Prüfroutine vor Versand

• Wartefrist fünfzehn Monate erfüllt.
• Kappungsgrenze eingehalten.
• Mietspiegel oder Gutachten oder drei Vergleichswohnungen als Begründung beigefügt.
• Alle Mieter namentlich adressiert.
• Wirksamkeitstermin korrekt berechnet (Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang).
• Bei Mietpreisbremse-Gebiet prüfen ob die neue Miete nach Erhöhung noch innerhalb der Vergleichsmiete plus zehn Prozent liegt.

Schreiben-Entwurf

Erzeuge ein Schreiben mit:

1. Adresse aller Mieter namentlich.
2. Bezugnahme auf den Mietvertrag (Datum Mietsache).
3. Bisherige Miete und neue Miete in Euro mit Wirksamkeitstermin.
4. Begründung mit Bezug auf den amtlichen Mietspiegel (Stadt Jahr Spaltennummer) oder Gutachten oder Vergleichswohnungen.
5. Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und Einordnung der konkreten Wohnung.
6. Nachweis Wartefrist und Kappungsgrenze.
7. Hinweis auf Zustimmungsfrist nach § 558b Abs. 2 BGB.
8. Disclaimer — Hinweis dass dies ein Vermieter-Verlangen ist und der Mieter sich beraten lassen kann.

Hinweis zur Mietpreisbremse

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf eine Erhöhung bei bestehendem Mietverhältnis grundsaetzlich erfolgen — die Mietpreisbremse begrenzt nur die Neuvermietung. Aber: bei Neuvermietung ist eine Miete über ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent unzulässig (§ 556d BGB). Bei Folgeerhöhungen im laufenden Verhältnis gilt nur die Kappungsgrenze.

Aktuelle Rechtsprechung — Leitsaetze (Stand 05/2026, verifiziert dejure.org)

• BGH 18.11.2020, VIII ZR 123/20 (Berliner Mietendeckel): § 556d BGB / Mietpreisbremse — unionsrechtskonforme Auslegung; Vermieter muss bei Verstoss zurueckzahlen. Quelle: dejure.org/2020,42367.
• BVerfG 25.03.2021, 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20 (Berliner Mietendeckel-Beschluss): Landesrechtlicher Mietendeckel (Berlin) ist mangels Gesetzgebungskompetenz des Landes verfassungswidrig (Bundesrecht abschliessend). Quelle: bundesverfassungsgericht.de / dejure.org/2021,7050.
• BGH 28.04.2021, VIII ZR 22/20: Qualifizierter Mietspiegel — Anforderungen an wissenschaftliche Erstellung; Erschuetterung der Vermutungswirkung nur bei substantiierten Maengeln des Mietspiegel-Erstellungsverfahrens. Quelle: dejure.org/2021,15412.
• BGH 18.03.2020, VIII ZR 64/19 (Bauwerksmaengel als Mietminderungsgrund — vor Mieterhoehungsausgleich pruefen): Erhebliche Maengel mindern auch die Bezugsbasis der Vergleichsmiete. Quelle: dejure.org/2020,4895.
• Gesetzeslage Mai 2026: Bei Erstellung Stand der Mietpreisbremsen-Verordnungen der Laender pruefen; Kappungsgrenzenverordnungen je Bundesland; § 556d BGB-Verlaengerung durch Bundesgesetzgeber (Beschluss 2025 — vor Ausgabe Bundesgesetzblatt-Verifikation).

Vor Zitieren weiterer Entscheidungen Live-Verifikation per dejure.org / bundesgerichtshof.de mit Datum und Aktenzeichen.

Paragrafenkette

§§ 558, 558a, 558b BGB — Begruendungsmittel, Wartefrist, Kappungsgrenze

Quellenregel

Quellenregel: Keine Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen; Literatur nur mit Nutzerquelle oder lizenziertem Live-Zugriff.