Notarielle Beurkundung und Öffentliche Beglaubigung

Notarielle Beurkundung und Öffentliche Beglaubigung

Triage — kläre vor der Prüfung

1. Formtyp: Notarielle Beurkundung (§ 128 BGB) oder nur öffentliche Beglaubigung der Unterschrift (§ 129 BGB)?
2. Rechtsgeschäft: GmbH-Anteilsabtretung, Grundstückskauf, Ehevertrag, Erbvertrag oder Testament?
3. Videokonferenz-Beurkundung: Ist § 16a BeurkG (ab 2023) anwendbar — physische Anwesenheit verzichtbar?
4. Heilungsmöglichkeit: Ist der Beurkundungsmangel heilbar (§ 311b BGB Grundstück) oder unheilbar (§ 15 GmbHG)?
5. Kostenfaktor: Sind die Notarkosten nach GNotKG dem Mandanten bereits mitgeteilt worden?

Zentrale Normen (ergänzend)

• § 128 BGB (Notarielle Beurkundung — Verweis auf BeurkG)
• § 129 BGB (Öffentliche Beglaubigung)
• §§ 8 ff. BeurkG (Verfahren der Beurkundung)
• § 16a BeurkG (Videobeurkundung ab 2023)
• § 15 Abs. 3, 4 GmbHG (Abtretung von Geschäftsanteilen)
• § 311b Abs. 1 BGB (Grundstückskauf — Heilung)

Rechtsprechung

1. Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
2. Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
3. Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.
4. Rechtsprechung: keine Entscheidung aus Modellwissen zitieren; vor Ausgabe über offizielle oder frei zugängliche Quelle mit Gericht, Entscheidungsform, Datum, Aktenzeichen und tragender Aussage verifizieren.

Quellenregel

Quellenregel: Keine Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen; Literatur nur mit Nutzerquelle oder lizenziertem Live-Zugriff.

Rechtsgrundlagen

• § 128 BGB — Notarielle Beurkundung: gesetzlich angeordnete notarielle Beurkundung nach Beurkundungsgesetz (BeurkG)
• § 129 BGB — Öffentliche Beglaubigung: Unterschrift oder Handzeichen beglaubigt durch Notar oder zuständige Behörde
• Beurkundungsgesetz (BeurkG) — Verfahren und Wirksamkeitsvoraussetzungen notarieller Beurkundungen
• § 311b Abs. 1 BGB — Grundstückskauf: notarielle Beurkundung erforderlich
• § 15 Abs. 3 und 4 GmbHG — Abtretung von GmbH-Geschäftsanteilen: notarielle Beurkundung
• § 1410 BGB — Eheverträge: notarielle Beurkundung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile
• § 2276 BGB — Erbverträge: notarielle Beurkundung
• § 2231 BGB — Testament: öffentliches Testament notariell oder durch Erklärung gegenüber Notar

BGH-Linie

Notarielle Form kann grundsätzlich nicht durch qES oder andere elektronische Mittel ersetzt werden — sie erfordert die physische Anwesenheit (oder jedenfalls die rechtlich anerkannte Videokonferenz-Beurkundung nach § 16a BeurkG, eingeführt ab 2023) und die aktive Beteiligung des Notars.

Heilung Grundstückskauf (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB): Fehlt die notarielle Beurkundung, heilt der Formmangel durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Bis zur Heilung ist der Vertrag schwebend unwirksam, nicht nichtig — der andere Teil kann auf Mitwirkung an der Beurkundung klagen.

GmbH-Anteilsübertragung: Formmangel bei GmbH-Anteilsübertragung (§ 15 Abs. 4 GmbHG) ist nach h.M. nicht heilbar durch Erfüllung allein; erforderlich ist Nachbeurkundung.

Workflow

Anwendungsfälle im Überblick

Unterschied Beurkundung vs. Beglaubigung

Notarielle Beurkundung (§ 128 BGB, BeurkG):

• Notar liest die Urkunde vor und klärt den Willen der Parteien
• Notar beglaubigt Inhalt und Erklärungswillen
• Wirkt als öffentliche Urkunde mit erhöhter Beweiskraft
• Notar hat Belehrungs- und Beratungspflicht

Öffentliche Beglaubigung (§ 129 BGB):

• Notar bestätigt nur die Echtheit der Unterschrift oder des Handzeichens
• Inhalt der Erklärung wird nicht geprüft oder beurkundet
• Eingesetzt z. B. für Handelsregisteranmeldungen, Vollmachten

Video-Beurkundung (§ 16a BeurkG, seit 2023)

Seit der Reform 2023 ist Videobeurkundung in begrenztem Umfang möglich:

• Notar und Beteiligte verbinden sich per Videokonferenz
• Identifikation durch Ausweisdokument und Video-Ident
• Nicht für alle Urkundstypen zugelassen (z. B. Eheverträge weiterhin Präsenz)

Templates

Mandantenhinweis: Grundstückskauf ohne Notar

Wichtiger Hinweis: Grundstückskaufverträge

Der Kauf oder die Schenkung eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung
bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Ohne Notar ist
der Vertrag nichtig. Auch ein privatschriftlicher Kaufvertrag oder eine
per E-Mail abgestimmte Einigung begründet noch keinen wirksamen Kaufvertrag.

Der Notar klärt die Beteiligten über die Rechtsfolgen auf, prüft die
Lastenfreiheit im Grundbuch und wickelt den Kaufpreis ggf. über ein
Notaranderkonto ab. Bitte vereinbaren Sie vor Zahlung jeglicher Anzahlung
zunächst einen Notartermin.

Prüfschema Notarpflicht

1. Liegt ein Grundstücksgeschäft vor? → § 311b BGB → Notar zwingend
2. GmbH-Anteile betroffen? → § 15 GmbHG → Notar zwingend
3. Ehevertrag / Zugewinnausgleichsvereinbarung? → § 1410 BGB → Notar zwingend
4. Erbvertrag? → § 2276 BGB → Notar zwingend
5. Nur Unterschrift zu beglaubigen? → § 129 BGB → Beglaubigung ausreichend
6. Handelsregisteranmeldung? → § 12 HGB → Beglaubigung ausreichend

Fallstricke

• Vorvertrag Grundstückskauf: Auch ein Vorvertrag zum Grundstückskauf bedarf notarieller Beurkundung (BGH-Dauerrechtsprechung). Ein "Letter of Intent" ohne Notar ist bei Grundstücken unverbindlich.
• GmbH-Gründung digital: Die vereinfachte GmbH-Gründung per Musterprotokoll ist online ohne physische Präsenz möglich (§ 2 Abs. 3 GmbHG), aber dies ist eine gesetzliche Ausnahme, keine allgemeine Regel.
• Formwahrung Vollmacht für Grundstücksgeschäft: Die Vollmacht zur Beurkundung eines Grundstückskaufs muss ebenfalls notariell beurkundet oder beglaubigt sein.
• Video-Beurkundung Schranken: Nicht alle Notariate bieten Videobeurkundung an; Eheverträge und Testamente bleiben Präsenzgeschäft.

Querverweise

• → formerfordernisse-im-bgb-ueberblick
• → buergschaft-verbraucherdarlehen-und-andere-strenge-formen
• → verteidigungsstrategie-bei-formangriff (Heilung § 311b Abs. 1 S. 2 BGB)