Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses

Kaltstart-Rückfragen

1. Mietverhältnis befristet oder unbefristet — Mietbeginn, Datum letzter Mietvertrag?
2. Kündigungsanlass — Eigenbedarf, Zahlungsverzug, schwere Pflichtverletzung, wirtschaftliche Verwertung, sonstiges berechtigtes Interesse?
3. Bei Eigenbedarf: Name der Bedarfsperson, Verwandtschaftsgrad § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, konkrete Nutzungsabsicht (Selbstnutzung, Angehöriger)?
4. Bei Zahlungsverzug: Höhe des Rückstands, Zeitraum, wie viele Monatsmieten, Datum letzter Mahnung?
5. Bei Pflichtverletzung: welche Pflichtverletzung, Abmahnung erfolgt?
6. Wie lange wohnt die Mieterseite — Mietdauer entscheidend für Kündigungsfristen § 573c BGB?
7. Sind Härtegründe iSv § 574 BGB erkennbar — hohes Alter, schwere Krankheit, fehlender Ersatzwohnraum?
8. Liegt ein Zeitmietvertrag vor — § 575 BGB Voraussetzungen erfüllt?

• Was will der Mandant wirklich erreichen? (Nicht: was steht im Standardweg, sondern: welches Ergebnis ist fuer den Mandanten persoenlich/wirtschaftlich das beste? Manchmal ist der schnellere Vergleich besser als der formal "richtige" Weg.)

Rechtsgrundlagen

Ordentliche Kündigung

• § 573 Abs. 1 BGB — berechtigtes Interesse des Vermieters erforderlich; abschließende Regelung (vgl. BGH, Urt. v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23 zur Vermieterperspektive bei Umbau/Verkauf).
• § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB — Eigenbedarf: Vermieter oder Familienangehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2: Familienangehörige = namentlich aufzuführen); Nutzungswunsch muss ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein.
• § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB — Wirtschaftliche Verwertung: angemessene wirtschaftliche Verwertung ohne Kündigung nicht möglich; strenge Voraussetzungen.
• § 568 Abs. 1 BGB — Schriftform zwingend.
• § 568 Abs. 2 BGB — Belehrung über Widerspruchsrecht §§ 574 ff. BGB.

Fristen

• § 573c Abs. 1 BGB — Kündigungsfristen nach Mietdauer: bis 5 Jahre: 3 Monate; bis 8 Jahre: 6 Monate; über 8 Jahre: 9 Monate.
• Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats = Fristbeginn dieses Monats (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Außerordentliche fristlose Kündigung

• § 543 Abs. 1 BGB — wichtiger Grund, der es dem Kündigenden unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzuführen.
• § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB — Zahlungsverzug: lit. a bei zwei aufeinanderfolgenden Monaten jeweils mind. eine Monatsmiete; lit. b Verzug über zwei Mietzeiträume mit mehr als einer Monatsmiete.
• § 543 Abs. 3 BGB — Abmahnungserfordernis vor Kündigung wegen Ruhestörung/Pflichtverletzung.
• § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB — Schonfristzahlung heilt die fristlose Kündigung: vollständige Begleichung binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage. Die Schonfristzahlung wirkt nur für die fristlose, nicht die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs (st. Rspr.).

Sozialklausel / Widerspruch

• § 574 BGB — Widerspruchsrecht des Mieters bei Härte; schriftlich.
• § 574b Abs. 2 BGB — Widerspruch spätestens zwei Monate vor Beendigung.
• § 574a BGB — Gerichtliche Bestimmung der Verlängerung bei Widerspruch.

BGH-Rechtsprechung (verifizierte Eckpunkte, Stand 05/2026)

Belegt über bundesgerichtshof.de bzw. dejure.org:

• BGH, Urt. v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23 — Eigenbedarf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch bei Umbau- und späterer Verkaufsabsicht der eigengenutzten Wohnung des Vermieters möglich, sofern ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen. Volltext: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_289-23.pdf
• BGH, Beschl. v. 26.08.2025 – VIII ZR 262/24 — Anforderungen an die tatrichterliche Härteabwägung nach § 574 BGB bei schwerer Erkrankung und hohem Lebensalter; widerspruchliches Sachverständigengutachten genügt nicht. Dejure: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=26.08.2025&Aktenzeichen=VIII+ZR+262/24
• BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 — Kein berechtigtes Interesse an Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB), wenn Mieter über die Deckung seiner wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus Gewinn aus der Untervermietung zieht (gewinnbringende Untervermietung). Volltext: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_228-23.pdf

Weitere kündigungsrelevante Entscheidungen vor Zitierung live über dejure.org/openjur.de und bundesgerichtshof.de prüfen.

Prüfschema

Strategische Optionen (vor dem Template entscheiden)

Bevor das Template eins-zu-eins gefuellt wird, ist zu pruefen welche Variante zur Mandantenkonstellation passt. Das Template ist eine moegliche Form — nicht die einzige.

Wenn die Mandantenkonstellation nicht ins Standardschema passt, ist das Template anzupassen oder durch ein anderes Skill abzuloesen — nicht das Mandat in das Schema zu pressen.

Schriftsatzbausteine

Eigenbedarfskündigung

[Briefkopf Vermieter / Kanzlei]                       [Ort, Datum]

An [Mieterin / Mieter, Anschrift]

Kündigung gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB

namens und in Vollmacht der Vermieterin kündige ich das
Mietverhältnis über die Wohnung [Anschrift, Stockwerk, qm]
ordentlich zum [Datum nach § 573c BGB].

Berechtigtes Interesse — Eigenbedarf:
Die Bedarfsperson [Name, Verwandtschaftsgrad: z.B. Tochter
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB] benötigt die Wohnung ab [Datum] zum
Zweck der Eigennutzung als Hauptwohnsitz. Die Bedarfsperson
lebt derzeit in [Situation, z.B. Wohngemeinschaft ohne eigenständige
Wohnung] und beabsichtigt [Beschreibung der konkreten Nutzung].
Eine andere geeignete freie Wohnung steht der Bedarfsperson
nicht zur Verfügung.

Bitte räumen Sie die Wohnung bis spätestens [Datum] und
übergeben Sie sie besenrein.

Hinweis auf Widerspruchsrecht §§ 574 ff. BGB gemäß
§ 568 Abs. 2 BGB: Sie können der Kündigung bis zwei Monate
vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich widersprechen,
wenn Sie Härtegründe iSv § 574 BGB geltend machen
(Datum Widerspruch spätestens: [Datum]).

[Unterschrift, Anwalt]

Zahlungsverzugskündigung (kombiniert)

Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB,
hilfsweise § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Ausstehende Mietzahlungen:
  [Monat/Jahr]:    EUR [Betrag]
  [Monat/Jahr]:    EUR [Betrag]
  Gesamtrückstand: EUR [Betrag]
  (mehr als zwei volle Monatsmieten iSv § 543 Abs. 2 Nr. 3
  lit. a BGB / Rückstand über zwei Mietzeiträume iSv lit. b BGB)

Wir kündigen das Mietverhältnis hiermit fristlos gemäß § 543
Abs. 2 Nr. 3 BGB sowie hilfsweise ordentlich gemäß § 573
Abs. 2 Nr. 1 BGB zum nächst zulässigen Termin (§ 573c BGB).

Hinweis Schonfristzahlung § 569 Abs. 3 BGB: Die fristlose
Kündigung kann durch vollständige Begleichung aller ausstehenden
Beträge binnen zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage
geheilt werden. Die hilfsweise ordentliche Kündigung wegen
Zahlungsverzugs wird durch Schonfristzahlung nach gefestigter
BGH-Rechtsprechung nicht beruehrt; Aktenzeichen vor Verwendung
im Schriftsatz live ueber dejure.org verifizieren.

[Unterschrift]

--- vor Versand klaeren ---

1. Welches Verhandlungsziel hat der Mandant? [Bestand / Abfindung / Reputation / Schnelle Loesung]
2. Welche Kompromisslinien sind absolut? [Mindestabfindung / Freistellung / Zeugnisformulierung]
3. Sind Anschlusswege erwuenscht? [Mediation / Direktgespraech / Settlement vor Klageerhebung]

Beweislast und Darlegungslast

Fristen und Verjährung

Typische Gegenargumente und Reaktion

Streitwert und Kosten

• Streitwert Räumungsklage: Jahresbetrag der Miete § 41 Abs. 2 GKG.
• AG-Kosten bei 12.000 EUR Streitwert: ca. 400 EUR Gerichtsgebühren erste Instanz.
• RVG Anwalt bei 12.000 EUR: ca. 1.200 EUR netto.
• Schadensersatz vorgetäuschter Eigenbedarf: Umzugskosten + Mietdifferenz × Monate.
• Prozesskostenhilfe für Mieter bei Räumungsklage: §§ 114 ff. ZPO.

Strategische Empfehlung

Anschluss-Skills

• fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-mieterhoehung — Mieterhöhung nach Sanierung
• fachanwalt-miet-wohnungseigentumsrecht-weg-beschlussanfechtung — WEG-Vermietung

Quellen

• BGB §§ 535, 543, 549–574b
• GKG § 41
• Verifizierte BGH-Rechtsprechung (Stand 05/2026):
  • BGH, Urt. v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23 (Eigenbedarf bei Umbau-/Verkaufsabsicht): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_289-23.pdf
  • BGH, Beschl. v. 26.08.2025 – VIII ZR 262/24 (Härtefall § 574 BGB): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=26.08.2025&Aktenzeichen=VIII+ZR+262/24
  • BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 (gewinnbringende Untervermietung): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_228-23.pdf
• Weitere Rechtsprechung vor Verwendung im Schriftsatz live über dejure.org / openjur.de / bundesgerichtshof.de prüfen.
• Schmidt/Futterer Mietrecht, aktuelle Aufl.
• Quellenregel: Literatur nur mit Nutzerquelle oder lizenziertem Live-Zugriff; keine Kommentar-, Handbuch- oder Aufsatzfundstellen aus Modellwissen.